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PREGUNTAS FRECUENTES
Cash on Cash
Cash on Cash Similar al ROCE pero mide el retorno solo sobre el efectivo real desembolsado, teniendo en cuenta el apalancamiento. Es la métrica más precisa cuando se utiliza financiación bancaria.
3.000€ cashflow anual / 25.000€ entrada = 15% cash on cash
Por tanto, al cabo de aproximadamente 7 años, habrás recuperado el dinero invertido.
ROCE
ROCE (Return on Capital Employed) Mide la rentabilidad sobre todo el capital invertido en la operación (entrada + gastos de compra + reformas). Cuánto rinde cada euro que has puesto.
5.400€ renta neta anual / 25.000€ capital empleado = 21,6%
Casfhlow o flujo de caja
Cashflow El dinero que entra en tu bolsillo cada mes después de pagar todos los gastos incluida la cuota hipotecaria. Es el más importante para el día a día.
600€ renta – 420€ hipoteca – 150€ gastos = 30€/mes
Rentabilidad neta
Lo mismo que en la rentabilidad bruta pero descontando todos los gastos reales (IBI, comunidad, seguros, vacíos, reparaciones). Lo que realmente te queda.
(7.200 – 1.800 gastos) / 80.000 = 6,75%
Rentabilidad bruta
Ingresos por alquiler anuales dividido entre el precio de compra. Sin descontar ningún gasto. Es la primera foto rápida de un activo. No es la más precisa.
7.200€ renta / 80.000€ precio = 9%
Diferencias entre interés simple e interés compuesto
Interés simple Los intereses se calculan siempre sobre el capital inicial. Los intereses generados no generan más intereses sino que se remuneran igual
(crecimiento lineal).
Ejemplo: Cuentas remuneradas, depósitos fijos, bonos corporativos y letras del tesoro. Duración: corto plazo (máx 12 meses).
Interés compuesto Los intereses se van sumando al capital, y el siguiente período los intereses también generan intereses (crecimiento exponencial). Es el efecto «bola de nieve». Ejemplo: inversiones en renta fija a largo plazo (corporativa o soberana), y renta variable.
¿Qué es el TIR de una inversión?
TIR: (Tasa interna de rendimiento)
Ejemplo con un inmueble (que te viene directo)
Compras un piso por 80.000 €, gastos de entrada 5.000 €, genera 700 €/mes de alquiler y lo vendes a los 10 años por 100.000 €.
La TIR de esa inversión sería la tasa anual que iguala todos esos flujos futuros con tu desembolso inicial. Si sale un 9,5%, significa que tu dinero ha rentado un 9,5% anual real.
La TAE mide lo que te cuesta el dinero; la TIR mide lo que te rinde ponerlo a trabajar.
finanzas
¿A quién le corresponde pagar el AJD?
Los Actos Jurídicos Documentados (AJD) hay que distinguirlos según el documento que los genera:
- AJD de la escritura de compraventa
Corresponde al comprador, aunque es un importe relativamente pequeño.
- AJD de la escritura de hipoteca
Desde la Ley Hipotecaria de junio de 2019, corresponde íntegramente al banco, no al comprador. Esto supuso un cambio muy importante respecto a la situación anterior, donde lo pagaba el comprador.
¿Qué es el AJD?
El AJD (Actos Jurídicos Documentados) es un impuesto que grava la formalización de determinados documentos notariales, mercantiles y administrativos que tienen contenido económico y son inscribibles en un registro público.
Ejemplos de actos que lo generan
- Escritura de compraventa de un inmueble
- Escritura de hipoteca
- Escritura de constitución de una sociedad
- Ampliaciones de capital
- Escritura de obra nueva
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
La Plusvalía hace referenecia al incremento que haya podido tener el “suelo” donde está construida la vivienda desde el dia que la comprastes hasta el día que la vendes. En la misma página web del ayto correspondiente tienes la opción de calcularla, en caso contrario, solicita información al mismo en sus oficinas o a través de la sede electrónica. Si no tienes plusvalía, no tendrás que pagar por nada.
¿De cuánto tiempo dispongo para pagar la plusvalía municipal?
Un mes desde el día que compraste la vivienda (escrituras).
¿Cómo puedo pagar el ITP por mi cuenta?
- Firma escrituras ante notario
- La notaría te entrega una copia de la escritura
- Con esa copia, presentas y pagas el ITP en la Agencia Tributaria autonómica(a través de la sede u oficinas físicas) o en tu banco.
- Una vez pagado, se obtiene el justificante de liquidación
- Con ese justificante se puede inscribir la viviendaen el Registro de la Propiedad
*El ITP sólo se paga en viviendas de segunda mano (modelo 600). En caso de vivienda nueva se pagaría IVA.
¿De cuánto tiempo tengo para pagar el ITP?
Dispones de 30 días hábiles desde la fecha de firma de las escrituras para liquidarlo ante la Agencia Tributaria de tu comunidad autónoma.No se liquida en el mismo acto de escrituras, aunque está directamente relacionado con él.
¿A quién le corresponde pagar el ITP?
Al comprador del bien, ya que es al mismo a quién se le transfiere dicha titularidad de dominio.
¿Puedo tributar el ITP de un inmueble por debajo de su valor de referencia si compro por debajo del mismo?
No. En este caso especial, tributas por el valor mínimo de referencia. Si liquidas por debajo de éste (valor de compra-venta), puedes tener problemas legales de fiscalidad.
¿Por qué valor se liquida el ITP?
- Desde 2022, liquidas por el valor más alto entre el de compraventa y el de referencia (este último aparece en la referencia catastral del inmueble). Es decir, si compras una vivienda por 60.000€ pero su valor de referencia catastral es de 70.000€, tributas dicho impuesto por éste último al porcentaje correspondiente de la Comunidad Autónoma donde residas (entre el 5-8%).
IMPUESTOS
¿Qué gastos son negociables entre el vendedor y comprador de una vivienda?
- Honorarios de inmobiliaria (según quién la contrate)
- Gastos de notaría de la escritura (legalmente corresponden al comprador, pero es negociable)
- IBI (puede prorratearse entre ambas partes)
¿Qué gastos le corresponden al vendedor de una vivienda?
- Plusvalía municipal (IIVTNU)
- IRPF por la ganancia patrimonial obtenida (en la declaración de la renta)
- Honorarios de la inmobiliaria (si la contrató el vendedor)
- Cancelación registral de hipoteca previa (si la hubiera)
- Certificado de eficiencia energética
- Cédula de habitabilidad (en las comunidades que la exigen)
- IBI del año en curso (puede negociarse entre partes)
¿Qué gastos le corresponden al comprador de una vivienda?
- ITP (segunda mano) o IVA + AJD (obra nueva)
- Gastos de notaría (escritura de compraventa)
- Gastos de gestoría
- Inscripción en el Registro de la Propiedad
- Tasación de la vivienda (si hay hipoteca)
- Gastos de constitución de hipoteca (AJD hipotecario, notaría hipoteca, registro hipoteca) — aunque desde 2019 la mayoría los asume el banco
GASTOS ASOCIADOS A LA COMPRA-VENTA
¿Qué consecuencias tengo si firmo FEIN pero finalmente no voy a escrituras?
La FEIN no es un contrato vinculante, pero no firmar escrituras después de haberla firmado puede tener consecuencias dependiendo de los compromisos previos que hayas adquirido:
- Con el banco
Ninguna consecuencia legal directa. El banco no puede obligarte ni penalizarte por no acudir a escrituras.
Podrías perder tiempo y gestiones realizadas, pero nada más.
- Con el vendedor (aquí está el mayor riesgo)
- Si firmaste un contrato de arras penitenciales, perderías la señal entregada (habitualmente el 10% del precio de la vivienda).
- Si firmaste un contrato de arras confirmatorias, el vendedor podría incluso exigirte judicialmente que completes la compra.
Con la gestoría/notaría
- Podrías asumir algunos gastos de gestión ya realizados, aunque suelen ser menores.
A nivel práctico
- El banco podría ser menos receptivo en futuras solicitudes de hipoteca.
- Podrías perder la reserva pagada al promotor si es obra nueva.
El mayor riesgo real no es la FEIN en sí, sino los contratos paralelos que hayas firmado con el vendedor. Antes de firmar arras, asegúrate de tener la financiación bien encaminada.
¿Qué ocurre si finalmente no firmo FEIN?
Simplemente no se abre el plazo para firmar la hipoteca, por lo que el proceso no avanza sin ningún coste ni compromiso para el comprador. Esto puede ocurrir por varias razones:
- Rechazas la oferta del banco y buscas otra entidad
- Sigues negociando condiciones con el banco antes de comprometerte
- Desistes de la compra o de solicitar financiación
Lo que sí, considera que las vinculaciones presentadas por el banco en momento de FEIN, pueden variar si finalmente no te decantas por alguna de las propuestas ofertadas.
¿Hay un máximo de tiempo desde que firmo FEIN hasta fecha de escritura?
La ley no establece un plazo máximo, solo un mínimo de 10 días naturales. Sin embargo, el banco suele establecer una vigencia de la oferta, normalmente entre 30 y 90 días, pasados los cuales podría modificar las condiciones o retirarla.También la validez de la tasación: La tasación de la vivienda tiene una validez de 6 meses, y el banco puede exigir una nueva si se supera.
- Reserva o arras: Si tienes un contrato de arras firmado con el vendedor, este tendrá una fecha límite para escriturar, lo que te presiona indirectamente.
- Oferta del vendedor: El vendedor puede retirarse si los plazos se alargan demasiado.
¿Cuánto tiempo tiene que pasar desde que firmo FEIN hasta fecha de escritura?
Mínimo 10 días NATURALES. Ten en cuenta, que los días naturales consideran festivos pero la firma ante notario solo puede realizarse en días hábiles (lunes a viernes, sin festivos). Por ejemplo, si firmas FEIN el día 18 de febrero, no podrás ir a firmar escritura pública hasta el día 28 de febrero. Sin embargo,si coincide este día en fin de semana, tendrás que atrasar la firma a el primer día hábil (en este caso, lunes 3 de marzo).
¿Qué es la FEIN?
La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es un documento obligatorio que el banco te entrega al solicitar una hipoteca, con formato idéntico en toda la UE. Su principal utilidad es permitirte comparar ofertas de distintos bancos en igualdad de condiciones. Recoge información clave como el importe del préstamo, plazo, tipo de interés, TAE, cuota mensual y coste total. También detalla las garantías exigidas, vinculaciones obligatorias y penalizaciones por amortización anticipada. Una vez firmada, abre un plazo mínimo de 10 días naturales antes de poder firmar la hipoteca ante notario. Este plazo está diseñado para que el cliente pueda reflexionar y consultar dudas con el notario de forma gratuita y sin compromiso.
FEIN
La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es un documento obligatorio que el banco te entrega al solicitar una hipoteca, con formato idéntico en toda la UE. Su principal utilidad es permitirte comparar ofertas de distintos bancos en igualdad de condiciones. Recoge información clave como el importe del préstamo, plazo, tipo de interés, TAE, cuota mensual y coste total. También detalla las garantías exigidas, vinculaciones obligatorias y penalizaciones por amortización anticipada. Una vez firmada, abre un plazo mínimo de 10 días naturales antes de poder firmar la hipoteca ante notario. Este plazo está diseñado para que el cliente pueda reflexionar y consultar dudas con el notario de forma gratuita y sin compromiso.
¿Qué es el TIN y la TAE?
TIN: (Tipo de Interés Nominal)
Es el porcentaje de interés puro que el banco cobra por el préstamo, sin incluir ningún coste adicional. Es el precio «bruto» del dinero prestado.
Es el coste real y total del préstamo expresado en términos anuales. Incluye el TIN más comisiones, gastos y la frecuencia de los pagos. Es la cifra que realmente te permite comparar productos financieros.
Ejemplo práctico
Préstamo de 10.000 € a 3 años:
| Concepto | Valor |
|---|---|
| TIN | 5% anual |
| Comisión de apertura | 1% (100 €) |
| TAE resultante | ~5,83% |
El TIN y TAE suelen coincidir en períodos de un año. Si es menor de un año la TAE es mayor que el TIN. Si es mayor a 1 año la TAE menor que el TIN.
financiación
¿Quién es el encargado de realizar la ITE?
La realiza un técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico) y el obligado a promoverla y pagarla es la comunidad de propietarios, no los propietarios individuales. El resultado puede ser favorable, con deficiencias leves, graves o muy graves, obligando en estos últimos casos a realizar obras de rehabilitación en un plazo determinado. No pasar la ITE puede acarrear sanciones al edificio y dificultades para vender o hipotecar los inmuebles del mismo.
¿Cada cuánto hay que pasar la ITE de una vivienda?
La Ley del Suelo establece la obligatoriedad de la ITE pero delega su regulación en las comunidades autónomas y ayuntamientos, por lo que no existe una norma única para toda España. El rango oscila de 30 a 50 años entre comunidades autónomas y varía según las ordenanzas municipales. Su renovación es de menor duración oscilando los 10 años.
¿Qué es la ITE de una vivienda?
La ITE (Inspección Técnica de Edificios) es una inspección obligatoria que evalúa el estado de conservación de un edificio en aspectos como su estructura, fachada, cubierta e instalaciones.
ITE
¿Quién solicita la cédula de habitabilidad?
La solicita y paga el propietario. Su coste ronda los 100 y 300 euros aproximadamente. Tiene una validez de entre 10 y 15 años según la comunidad. En Andalucía está suprimida desde 2012, sustituyéndose por la licencia de primera ocupación en obra nueva
¿Es obligatorio tener cédula de habitabilidad?
Es obligatoria para dar de alta los suministros (agua, luz, gas) y en muchas comunidades autónomas también para vender o alquilar la vivienda, aunque no en todas.
Obligatoria: Cataluña, Asturias, Cantabria, Baleares, Murcia, Navarra, La Rioja, Extremadura
No obligatoria: Andalucía, Madrid, País Vasco, Aragón, Castilla y León.
¿Qué es la cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas por la normativa (superficie mínima, ventilación, suministros básicos, etc.). La emite la administración autonómica a solicitud del propietario, previo informe de un técnico habilitado (arquitecto o arquitecto técnico) que certifica que la vivienda cumple dichos requisitos. Es obligatoria para dar de alta los suministros (agua, luz, gas) y en muchas comunidades autónomas también para vender o alquilar la vivienda.
Cédula de habitabilidad
¿Qué coste tiene un certificado energético?
Su coste varía según el tamaño del inmueble y la comunidad autónoma, pero oscila habitualmente entre 80 y 200 euros.
¿Quién es el responsable de su vigencia?
El propietario. Sin ello, no puede vender la vivienda. No tenerlo en una operación de venta o alquiler puede acarrear sanciones de entre 300 y 6.000 euros.
¿Qué es el certificado energético?
Es un documento oficial que evalúa el consumo energético de un inmueble y le asigna una calificación de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente). Es obligatorio para vender o alquilar cualquier inmueble en España, y debe ser emitido por un técnico certificado (arquitecto, ingeniero o similar) contratado y pagado por el propietario. Una vez emitido debe registrarse en el organismo competente de la comunidad autónoma y tiene una validez de 10 años.
CERTIFICADO ENERGÉTICO (CE)
¿Es obligatorio solicitar la nota simple?
No, ya que es un documento informativo, pero si es muy recomendado para evitar riesgos tales como desconocer el propietario o titular de la propiedad, posibles cargas registrales, hipotecarias o vicios ocultos, así como posibles demandas judiciales, servidumbres o limitaciones sobre la vivienda y que la descripción del inmueble no coincida con el de la venta.
¿Qué es la nota simple de una vivienda?
Es un documento informativo emitido por el Registro de la Propiedad que resume el estado jurídico de un inmueble. Cualquier persona puede solicitarla, no solo el propietario, pagando una tasa reducida. Recoge información esencial como el titular registral (propietario oficial), la descripción del inmueble y su referencia catastral. También indica si la vivienda tiene cargas, hipotecas, embargos o limitaciones que puedan afectar a la compraventa.